本次房地产调控特点

2016年9月30日，新一轮房地产调控开启。以往的国八条、国六条、国五条等政策主要针对需求侧，提高营业税、限购等，刺激与压制交替并存。本轮调控与以往政策显著不同，主要体现在以下三个方面：

一，以往调控由国务院办公厅出台政策，或由部委牵头，本次调控因城施策，地方政府负责，中央政府监督检查。目前，多个省会城市和热点城市共计出台超过150次相关政策。

二，本次政策严厉，限购、限贷、限价、限售、限商并驾齐驱。限购方面，购房准入门槛提高。限贷方面，比例提高，打破以往高杠杆购房现象。限价方面，各个城市发放预售许可证时，严格审查项目价格，不得高于上期或同质同地房源一定比率；同时，为避免房产均价上涨，对部分房源进行压制，例如，北京市本周刚刚放开对8万以上房源的预售许可。总体来看，以往调控多用经济手段和法律手段，本次行政手段增多。

第三，本次调控有望形成长效机制。以往的调控周期一般不超过两年，刺激与调控频繁交替，本次调控预计坚持三至五年，自下而上成长为促进房地产平稳健康发展的重要内容，与长效机制对接。

长效机制的提出：

2016/12，中央经济工作会议：房子是用来住的、不是用来炒的，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

解读：尚处于研究阶段，未触及工作层面

2017/04，中央政治局会议：研究经济形势，加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

长效机制的基本内容

长效机制是一整套制度体系，包括住房供应（住房保障）、土地、财政、信贷、租赁及交易制度等。其建立与完善的标准在于，所有城镇居民，不同的群体，不同年龄段的人群，都有明确的住房供给。下面分四个方面介绍长效机制的内容：

一方面，通过市场和保障两种，构建覆盖全体居民居住需求的供应体系。先，发展住房租赁市场。今年住建部等多个部委联合发文发展租赁市场，本次与以往有很大区别，本次强调的不是供需，而是权益，是保障承租者的权益，例如通过规范的流程、合同来保障，例如广州“租购同权”，赋予符合条件的子女有就近入学等公共服务权益，保障承租者的权益，上海市的“只租不售”，保障租赁房屋的供给，北京的“共有产权”，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房，共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面将与商品房购房人同质同权，但同时对购房人使用和处分共有产权住房的权力有所限定；其次，棚户区改造是另一个长效机制的重要组成部分。今年5月份，国务院确立从2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，解决4500万人的住房问题。

二方面，金融改革。强化对房地产信贷总量的控制，规范房地产的融资行为，抑制房地产市场的过度投资，控制信贷资金过度流向房地产。实施差异化的信贷政策。针对个人贷款，主要基于改善、投资、投机等不同的购房需求，实施不同的购房利率及比例。支持及改善需求。可以考虑在住房公积金体系的基础上构建我国的住房银行。把长期依赖于银行作为货币供应者的间接融资转变为直接融资。对开发贷款，应依据其开发的不同产品给予不同的信贷支持，发展房地产信托投资基金市场，重点支持Reits产品研发与上市。

第三方面，财政税收。房地产税收是一个渐进的过程，是一个长期的过程。

第四方面，土地的用地计划和中期规划。2017年4月住建部、国土部通知要求，库存去化大于36个月的城市，停止用地供应，18-36个月的减少供应，6-12个月的增加供应，小于6个月的显著增加。超大、特大城市和供求矛盾突出的热点城市，要增加公共租赁住房、公有产权住房的供应。今年7月，多个城市出台未来5年的供地计划，增加供地量，完善供地结构。

对于地方政府，不应以获取大限度的土地转金为目的，应以实现城市长期发展目标为目的。建设目标的制定，应考虑房价，规模数量、质量、环境目标，吸纳移民目标，保障住房需求等。同时，逐渐完善城市更新政策系统，允许符合条件的工业用地或闲置商办用地转性为居住用地。构建城乡一体的土地市场，改变集体土地无法直接上市交易的现状，建立起兼顾各方利益的农村建设用地入市机制。尽快出台到期的房地产土地使用政策和实施办法，稳定市场、稳定民心。